Hoeveel overdrachtsbelasting bij ombouw kantoor naar woning?
Geplaatst op: 30-07-2018, 15:23:37
Moet je 6% of 2% overdrachtsbelasting betalen bij de ombouw van een kantoorpand naar een woning?
In Maastricht worden nu casco-appartementen te koop aangeboden in het opvallend witte Eiffel-gebouw. Deze lofts hebben de authentieke, industriële uitstraling behouden. Je ziet het betonnen casco en de metalen balken zitten. Wat je koopt, is een mooie open ruimte waar je vervolgens naar eigen inzicht een badkamer- en keukenopstelling in kunt plaatsen omdat de leidingen aangelegd zijn tot in de meterkast. Dus kun je je heerlijk creatief uitleven als je bijvoorbeeld een groot bad midden in de ruimte wilt met uitzicht over Bassin of Belvedere maar geen behoefte hebt aan een keuken.
Overdrachtsbelasting
Als kandidaat-notaris werd ik echter geprikkeld omdat ik aan de discussie over de overdrachtsbelasting moest denken. Normaal moet een koper 6% over de koopsom aan de fiscus afdragen. Maar als het een woning betreft, is het verlaagde tarief van 2% verschuldigd. Het maakt dus nogal wat uit of het gaat om bijvoorbeeld een kantoor of een woning. Maar wat nu als het gaat om leegstaande kantoorruimte die omgebouwd wordt tot appartementen, de zogeheten transformatiebouw?
U kent het waarschijnlijk wel: oudere kantoorruimte die niet meer up-to-date is en daarom al jaren leegstaat en de buurt er niet mooier of leuker op maakt. Verpaupering van de buurt ligt dan op de loer als de eigenaar/belegger te weinig onderhoud pleegt en het onkruid omhoog schiet langs de gevel.
Transformatiebouw
Gelukkig trekt de woningmarkt goed aan en besluiten veel beleggers eieren voor hun geld te kiezen. Hun architect maakt een fraaie schets hoe er één of meer woningen in het pand gerealiseerd kunnen worden en de makelaar zoekt kopers voor de woningen. De belegger wordt dan zelf de (hoofd)aannemer en sluit een koop-/aannemingsovereenkomst met de particuliere kopers.
Als de overdracht plaatsvindt vóórdat de bouw is begonnen en (te) ver gevorderd is, hoeft de koper niet 21% BTW te betalen. Van dat geld kunnen de badkamer en keuken betaald worden. Maar zolang het kantoorgebouw nog niet is omgetoverd tot woningen, moet de koper wel 6% overdrachtsbelasting betalen. Is het duidelijk dat de bestemming conform de gerealiseerde (ver)bouw(ing) al wonen is geworden wanneer de leveringsakte bij de notaris wordt getekend, dan beperkt de heffing zich tot 2%. Ook dat voordeel willen velen zich niet laten ontgaan. Maar het kan misgaan.
6% omdat de transformatie niet genoeg gevorderd is
Zo ook in een situatie waarover ik in een uitspraak las. Het kantoorpand was weliswaar gestript en er waren duidelijke bouwtekeningen, fraaie artist-impressions en goedgekeurde bestemmings- en bouwplannen, maar de (toekomstige) appartementen waren er nog niet. De rechters hebben beslist dat er op dat moment nog geen sprake was van tot bewoning bestemde units. Er moest dus 6% en niet slechts 2% overdrachtsbelasting betaald worden.
Waarschijnlijk snapt u al waarom ik hieraan moest denken bij de lofts in de Eiffel. Ook daar zijn lege ruimten waar je niet direct in kunt wonen zonder aanpassingen. De volgende keer dat u door uw buurt loopt en zich ergert aan dat leegstaande kantoorgebouw, denk dan eens na over hoe het zou zijn als er woningen in gerealiseerd worden, bijvoorbeeld kale lofts. Dan wordt uw wandeling er leuker op.
Bron: column van Ernst Loendersloot, kandidaat-notaris, op www.dft.nl van 30 juli 2018